Perjanjian Jual Beli Hartanah (langkah demi langkah) - Apa itu Sistem Torrens?

Hartanah merujuk kepada sesuatu aset yang bersifat tetap. Tetap bukanlah kekal. Sesuatu yang dikatakan tetap adalah kerana ianya tetap sepertimana hal keadaan yang ianya disifatkan.

Tanah merujuk kepada suatu kawasan mukabumi yang mempunyai keluasan tertentu. Di Malaysia, persoalan tentang Undang-undang Tanah dinyatakan di bawah Kanun Tanah Negara, 1965. Undang-undang Tanah di Malaysia memakai prinsip undang-undang di dalam Sistem Torrens. Ianya adalah suatu garis panduan asas berkenaan undang-undang tanah yang diamalkan di Australia.

Sistem Torrens adalah suatu prinsip undang-undang berkenaan urusan pendaftaran hartanah di Australia. Sistem ini hanya terpakai sekiranya hartanah/tanah yang tersebut mempunyai dokumen pendaftaran yang dikeluarkan oleh sesuatu pejabat pentadbiran tanah.

Pejabat Pentadbiran Tanah hari ini disebut sebagai Pejabat Tanah dan Daerah. Pejabat ini mengurus selia dan mentadbir tanah-tanah yang mana dokumen hakmilik pendaftarannya yang asal dahulunya di bawah seliaan Pejabat Mukim (Penghulu). Manakala, tanah-tanah yang dilupuskan oleh Kerajaan-kerajaan Negeri pada/selepas tahun 1965, kesemuanya dokumen hakmilik pendaftarannya  diurus selia dan ditadbir oleh Pejabat Pengarah Tanah dan Galian Negeri bagi sesuatu negeri. Pejabat Tanah dan Daerah bagaimanapun mengawal kutipan hasil tanah bagi semua lot-lot tanah yang terletak di bawah daerah pentadbirannya. Ianya juga, antara lainnya,  mengawal selia dan mentadbir hal yang berkaitan pelan tanah, kajian guna tanah, ukur keluasan dan penandaan batu sempadan tanah-tanah tersebut.

Berbalik pada soal Sistem Torrens tadi, ada dua Prinsip yang menjadi asas kepada undang-undang Tanah di bawah Kanun Tanah Negara. Pertamanya ialah prinsip Cermin. Dan keduanya, ialah prinsip Tabir (baca; Langsir).

Cermin ialah alat yang menunjukkan kesamaan pada Yang Asal dengan Imejnya. Kita hanya boleh melihat diri  kita pada imej yang dipaparkan oleh/di dalam cermin. Begitulah halnya dengan dokumen hakmilik pendaftaran sesuatu tanah. Setelah sesuatu lot tanah itu dikeluarkan hakmilik pendaftarannya; akan terdapat sepasang dokumen Rekod Pendaftran Hakmilik. Setengah pasang disimpan oleh pejabat pentadbiran tanah sebagai Dokumen Hakmilik Daftaran dan setengah pasang lagi ialah Dokumen Hakmilik Keluaran iaitu Suratan Hakmilik yang disimpan/dipegang oleh Tuanpunya dan/atau Pemegang Gadaian. 

Prinsip Cermin menyatakan bahawa butiran dan maklumat yang terdapat di dalam mana-mana rekod pendaftaran hakmilik itu mestilah sama; yang mana butiran dan maklumat yang terdapat pada simpanan pejabat pendaftaran tanah adalah benar, muktamad dan terpakai. 

Bagi mentashihkan kebenaran dan kemuktamadan sesuatu butiran dan maklumat bagi sesuatu lot tanah; Prinsip Tabir pula dipakai. Iaitu semua individu/orang mempunyak hak untuk membuat Carian Hakmilik di pejabat pentadbiran tanah. Seperti langsir, untuk kita melihat apa yang ternyata di belakang tabir/langsir itu ialah dengan menyelaknya. Jadi, sebarang pertikaian yang akan timbul berbangkit dari soal Suratan Hakmilik dan butirannya boleh dijawab sekiranya Prinsip Cermin dan Prinsip Tabir dipakai serentak.

Sebagai contohnya, Ali berhasrat membeli lot tanah yang dimiliki oleh Ahmad. Dengan niat baik (jujur), Ahmad menyerahkan salinan Suratan Hakmilik lot tanah tersebut kepada Ali. Di dalam butiran dan maklumat yang terdapat pada suratan hakmilik jelas menunjukkan pemiliknya ialah Ahmad. 

Bagaimanapun, di luar pengetahuan Ahmad; adiknya telah memalsukan tanda tangan Ahmad dan memohon salinan Suratan Hakmilik yang baru dengan alasan Suratan Hakmilik Asal di dalam "simpanannya" telah hilang.    Biasanya pejabat pentadbiran tanah, akan mengeluarkan hakmilik pendua sebagi ganti kehilangan hakmilik asal. Dan setelah, Hakmilik Pendua diperolehi, sekali lagi adiknya memalsukan tandatangan abangnya (Ahmad) dan menjualkan lot tanah itu.

Ahmad langsung tiada pengetahuan tentang salah laku jenayah pemalsuan tandatangan oleh adiknya. Dan Ahmad percaya dia masih lagi pemilik berdaftar kerana Suratan Hakmilik Asal berada di dalam jagaannya/simpanannya.

Ali kemudiannya pergi ke pejabat Peguam bagi tujuan menyempurnakan proses pindakmilik hartanah melalui suatu Perjanjian Jual Beli Hartanah. Kerana tergesa-gesa nak memilik tanah tersebut, beliau menyerahkan jumlah harga jual beli sebanyak 50% di atas keyakinan bahawa pihak Ahmad berlaku jujur. Perjanjian Jual Beli belum lagi dimasuki.

Seminggu selepas menemui paralegal konveyansi hartanah di pejabat Peguam tersebut, beliau mendapat panggilan daripada staf pejabat peguam itu yang menyatakan bahawa lot tanah itu telah dijual dan Ahmad bukan lagi pemiliknya. 

Ali terkejut dan tergamam mengenangkan wang deposit Harga Jual Beli sebanyak 50% telah pun diserahkan kepada Ahmad. Beliau terus menelefon Ahmad untuk menjelaskan keadaan terkini tentang proses Jual Beli hartanahnya.

Telefon tersebut dijawab oleh anak Ahmad yang memberi tahu bahawa ayahnya telah ke luar negera selama sebulan kerana urusan perniagaan. Ali lantas diselubungi kekecewaan dan kerisauan yang melampau. Jumlah wang yang telah diserahkan olehnya berjumlah RM650,000-00 kerana Harga Jual Beli hartanah itu ialah RM1.3 juta.

Ali lantas menghubungi Peguamnya untuk mendapatkan nasihat guaman. Beliau dinasihatkan oleh Peguamnya membuat satu laporan Polis berkenaan apa yang telah berlaku. Bagaimanapun, beliau dimaklumkan Laporan Polis tersebut adalah bertujuan sebagai rutin asasi yang mesti dilakukan oleh sesiapa sahaja yang merasakan bahawa dirinya dianiaya oleh sesuatu kebarangkalian wujudnya sesuatu jenayah.

Seminggu selepas cuba menghubungi Ahmad melalui telefon, Ali menerima jawapan mesej email daripada Ahmad. Ali dminta oleh Ahmad agar bertenang dan tidak membuat langkah provokasi dengan memberikan peluang untuknya membuat semakan terlebih dahulu. Ahmad telah meminta peguamnya melakukan Carian/Semakan Lengkap  di pejabat pentadbiran hartanah dan akhirnya kedudukan sebenar telah pun dikenalpasti dan mengarahkan peguamnya melakukan tindakan susulan.

Adik Ahmad dihubungi oleh peguam Ahmad dan beliau diminta untuk membayar abangnya jumlah tuntutan sebanyak RM1.3 juta iaitu jumlah tawaran bagi pembelian hartanah tersebut oleh Ali. Adik Ahmad kemudiannya menyatakan bahawa lot tanah tersebut sepatutnya adalah miliknya mengikut pembahagian harta pusaka secara Faraidh. Ketika proses pembahagian harta pusaka ayah mereka, adik Ahmad baru berusia 21 tahun. Beliau hanya mengikut sahaja arahan abangnya kerana percaya kepada kejujuran abangnya melaksanakan proses pembahagian pusaka (probet).

Terdahulu,adik Ahmad telah menandatangan satu Suat Persetujuan agar pembahagian Pusaka Ayah mereka dilakukan secara persetujuan dan tidak mengikut kaedah faraidh. Ahmad juga telah memaklumkan kepada adiknya bahawa lot tanah tersebut diserahkan kepadanya sebagai pertukaran kepada komitmen Ahmad untuk menanggung kos pengajian adiknya di luar negara.

Pertikaian dalaman antara Ahmad dan adiknya telah menyebabkan Ali berada di posisi kerugian wang. Jual Beli tidak boleh dilaksanakan kerana Ahmad bukanlah penjual yang sah kerana hartanah tersebut bukan miliknya mengikut maklumat Dokumen Hakmilik Dafataran (di pejabat pentadbiran hartanah).

Apakah posisi undang-undang bagi merungkai permasalahan di atas? Bagaimana prinsip Sistem Torrens menjawab persoalan undang-undang yang berbangkit? Adakah Ahmad telah melakukan Jenayah penipuan? Adakah pihak polis akan menangkap Ahmad kerana menipu Ali? Adakah Ali boleh mendapatkan jumlah wang yang diserahkan? 

Ikutilah siri posting ini seterusnya....