Apakah implikasinya jika Perjanjian Jual Beli tidak menyatakan bilakah tempoh Permohonan Kebenaran Pihak Berkuasa Negeri (MB Consent) perlu dibuat?

Saya berbesar hati menjawab pertanyaan Sdr Kamal dari Parit Buntar meskipun agak lewat respons kepadanya persoalan ini. Kamal membangkitkan persoalan tentang implikasi Jual Beli Hartanah sekiranya Perjanjian Jual Beli tiada menyatakan bilakah tempoh permohonan MB consent perlu dibuat.

Fakta kes dinyatakan seperti berikut:-

Pada Januari 2007 saya (bumiputera) telah memasuki perjanjian jual beli tanah dgn pihak pembeli (non-bumi). Permohonan ini memerlukan MB consent. Dalam perjanjian itu (overlook), tiada tarikh masa disebut bagi pembeli memasukkan permohonan pindah milik (MB consent).

Pendik cerita, disebabkan kegagalan pihak pembeli (non-bumi) (menerusi peguam mereka), telah gagal memasukkan permohonan MB consent dalam tempoh munasabah. Saya secara unilateral telah menamatkan perjanjian tersebut disebabkan ada beberapa klausa/syarat nyata lain yang tidak dipatuhi pada awal tahun 2008.

Bila saya periksa dgn pihak PTG, Perak, tiada MB consent yg dipohon. Utk itu saya masukkan satu keveat persendirian. Selepas itu saya berdiam diri. Bagaimana saya dikejutkan pada awal Julai 2011 permohonan MB consent telah diluluskan (Jun 2011), iaitu selepas 5 tahun. Saya difahamkan permohonan itu dibuat pada awal 2010, selepas 3 tahun perjanjian ditandatangani dan selepas penamatan perjanjian tersebut (MB consent diperolehi diperolehi selepas lima tahun perjanjian ditandatangani).

Saya difahamkan ada pihak lain yg melobi secara senyap-senyap (broker pembeli)... Apakah implikasi kepada saya dalam hal ini ?.

Saya tidak lagi mahu meneruskan lagi jual/beli ini... Saya kini telah mengusaha tanah tersebut secara usahasama dengan pihak lain selepas penematan tersebut tanpa bantahan pembeli setelah diberi 2 kali notis penamatan pada awal 2008 dan hujung 2007.

Kehandak Sdr Kamal ialah beliau tidak mahu meneruskan lagi urusan Jual Beli Hartanah dengan pihak Pembeli. Dalam ertikata lain, beliau berhasrat untuk menamatkan Perjanjian Jualbeli tersebut.

Dalam hal ini keseluruhan terma-terma dan syarat-syarat yang dinayatakan di dalam sesuatu kontrak Jual Beli hendaklah dimabil kira. Antara lain, terma-terma yang menyatakan bagaimanakah sesuatu kontrak boleh ditamatkan oleh pihak Penjual. 

Sdr Kamal hendaklah mematuhi apakah terma-terma yang membolehkan beliau menamatkan kontrak Jual Beli tersebut. 

Pada kebiasaanya (Common Law), pihak Penjual boleh menamatkan sesuatu kontrak Jual Beli sekiranya beliau memulangkan kembali Pembayaran Deposit Harga Jual Beli. Dan tindakan ini hendaklah didahului dengan suatu Notis yang lengkap. Ianya mestilah sekurang-kurangnya diserahkan secara Pos Biasa. Sebaik-baiknya beliau mempunyai bukti pengeposan. Lebih bagus lagi sekiranya beliau memberikan Notis sebulan secara A.R. Berdaftar. dan selepas berakhirnya tempoh sebulan tersebut, beliau hendaklah menyerahkan suatu lagi Notis Penamatan Perjanjian Jual Beli berserta Bank Deraf bagi jumlah Harga Deposit.

Pendapat di atas adalah kerana hayat Kontrak Jual Beli antara kamal dan Pembelinya belum lagi dikira tamat berdasarkan kebiasannya (secara Common Law); baki Harga Jualan hendaklah diserahkan oleh pihak Pembeli dalam tempoh tiga bulan dari tarikh kelulusan Kebenaran Pihak Berkuasa Negeri untuk Pindah Milik.

Dalam soal, ketiadaan sesuatu tempoh bilakah Permohonan Kebenaran Pihak Berkuasa Negeri perlu difailkan tidak boleh di baca sebagai mesti difailkan dalam masa yang munasabah atau sesuatu tempoh yang tertentu. Ketiadaan suatu tempoh itu sendiri telah menyatakan bahawa tiadanya tempoh bilakah Permohonan yang tersebut mesti dibuat.

Oleh yang demikian, Pembeli mempunyai hak untuk Perjanjian Jual Beli tersebut diteruskan melainkan ianya akan tamat dengan sendirinya sekiranya Pembeli gagal melunaskan baki bayaran Harga Jualan dalam tempoh tiga bulan dari tarikh kelulusannya dan/atau tambahan sebulan dengan kira faedah yang tertentu. Demikanlah pada kebiasaanya (Common Law).

Namun jika permohonan Kebenaran itu dibuat secara salah, misalnya tandatangan Penjual telah dipalsukan, maka keadan boleh menjadi isu yang lain iaitu jenayah pemalsuan tandatangan.

Bagaimanapun, perlu juga dilihat samada siapakah sepatutnya memohon Kebenaran Jual Beli tersebut? Pihak Penjual ataupun pihak Pembeli. Jadi kesemua terma-terma dan syarat-syarat Kontrak Jual Beli hendaklah dilihat secara keseluruhannya.