Perjanjian Jual Beli Hartanah (langkah demi langkah) - Apa itu Sistem Torrens?

Hartanah merujuk kepada sesuatu aset yang bersifat tetap. Tetap bukanlah kekal. Sesuatu yang dikatakan tetap adalah kerana ianya tetap sepertimana hal keadaan yang ianya disifatkan.

Tanah merujuk kepada suatu kawasan mukabumi yang mempunyai keluasan tertentu. Di Malaysia, persoalan tentang Undang-undang Tanah dinyatakan di bawah Kanun Tanah Negara, 1965. Undang-undang Tanah di Malaysia memakai prinsip undang-undang di dalam Sistem Torrens. Ianya adalah suatu garis panduan asas berkenaan undang-undang tanah yang diamalkan di Australia.

Sistem Torrens adalah suatu prinsip undang-undang berkenaan urusan pendaftaran hartanah di Australia. Sistem ini hanya terpakai sekiranya hartanah/tanah yang tersebut mempunyai dokumen pendaftaran yang dikeluarkan oleh sesuatu pejabat pentadbiran tanah.

Pejabat Pentadbiran Tanah hari ini disebut sebagai Pejabat Tanah dan Daerah. Pejabat ini mengurus selia dan mentadbir tanah-tanah yang mana dokumen hakmilik pendaftarannya yang asal dahulunya di bawah seliaan Pejabat Mukim (Penghulu). Manakala, tanah-tanah yang dilupuskan oleh Kerajaan-kerajaan Negeri pada/selepas tahun 1965, kesemuanya dokumen hakmilik pendaftarannya  diurus selia dan ditadbir oleh Pejabat Pengarah Tanah dan Galian Negeri bagi sesuatu negeri. Pejabat Tanah dan Daerah bagaimanapun mengawal kutipan hasil tanah bagi semua lot-lot tanah yang terletak di bawah daerah pentadbirannya. Ianya juga, antara lainnya,  mengawal selia dan mentadbir hal yang berkaitan pelan tanah, kajian guna tanah, ukur keluasan dan penandaan batu sempadan tanah-tanah tersebut.

Berbalik pada soal Sistem Torrens tadi, ada dua Prinsip yang menjadi asas kepada undang-undang Tanah di bawah Kanun Tanah Negara. Pertamanya ialah prinsip Cermin. Dan keduanya, ialah prinsip Tabir (baca; Langsir).

Cermin ialah alat yang menunjukkan kesamaan pada Yang Asal dengan Imejnya. Kita hanya boleh melihat diri  kita pada imej yang dipaparkan oleh/di dalam cermin. Begitulah halnya dengan dokumen hakmilik pendaftaran sesuatu tanah. Setelah sesuatu lot tanah itu dikeluarkan hakmilik pendaftarannya; akan terdapat sepasang dokumen Rekod Pendaftran Hakmilik. Setengah pasang disimpan oleh pejabat pentadbiran tanah sebagai Dokumen Hakmilik Daftaran dan setengah pasang lagi ialah Dokumen Hakmilik Keluaran iaitu Suratan Hakmilik yang disimpan/dipegang oleh Tuanpunya dan/atau Pemegang Gadaian. 

Prinsip Cermin menyatakan bahawa butiran dan maklumat yang terdapat di dalam mana-mana rekod pendaftaran hakmilik itu mestilah sama; yang mana butiran dan maklumat yang terdapat pada simpanan pejabat pendaftaran tanah adalah benar, muktamad dan terpakai. 

Bagi mentashihkan kebenaran dan kemuktamadan sesuatu butiran dan maklumat bagi sesuatu lot tanah; Prinsip Tabir pula dipakai. Iaitu semua individu/orang mempunyak hak untuk membuat Carian Hakmilik di pejabat pentadbiran tanah. Seperti langsir, untuk kita melihat apa yang ternyata di belakang tabir/langsir itu ialah dengan menyelaknya. Jadi, sebarang pertikaian yang akan timbul berbangkit dari soal Suratan Hakmilik dan butirannya boleh dijawab sekiranya Prinsip Cermin dan Prinsip Tabir dipakai serentak.

Sebagai contohnya, Ali berhasrat membeli lot tanah yang dimiliki oleh Ahmad. Dengan niat baik (jujur), Ahmad menyerahkan salinan Suratan Hakmilik lot tanah tersebut kepada Ali. Di dalam butiran dan maklumat yang terdapat pada suratan hakmilik jelas menunjukkan pemiliknya ialah Ahmad. 

Bagaimanapun, di luar pengetahuan Ahmad; adiknya telah memalsukan tanda tangan Ahmad dan memohon salinan Suratan Hakmilik yang baru dengan alasan Suratan Hakmilik Asal di dalam "simpanannya" telah hilang.    Biasanya pejabat pentadbiran tanah, akan mengeluarkan hakmilik pendua sebagi ganti kehilangan hakmilik asal. Dan setelah, Hakmilik Pendua diperolehi, sekali lagi adiknya memalsukan tandatangan abangnya (Ahmad) dan menjualkan lot tanah itu.

Ahmad langsung tiada pengetahuan tentang salah laku jenayah pemalsuan tandatangan oleh adiknya. Dan Ahmad percaya dia masih lagi pemilik berdaftar kerana Suratan Hakmilik Asal berada di dalam jagaannya/simpanannya.

Ali kemudiannya pergi ke pejabat Peguam bagi tujuan menyempurnakan proses pindakmilik hartanah melalui suatu Perjanjian Jual Beli Hartanah. Kerana tergesa-gesa nak memilik tanah tersebut, beliau menyerahkan jumlah harga jual beli sebanyak 50% di atas keyakinan bahawa pihak Ahmad berlaku jujur. Perjanjian Jual Beli belum lagi dimasuki.

Seminggu selepas menemui paralegal konveyansi hartanah di pejabat Peguam tersebut, beliau mendapat panggilan daripada staf pejabat peguam itu yang menyatakan bahawa lot tanah itu telah dijual dan Ahmad bukan lagi pemiliknya. 

Ali terkejut dan tergamam mengenangkan wang deposit Harga Jual Beli sebanyak 50% telah pun diserahkan kepada Ahmad. Beliau terus menelefon Ahmad untuk menjelaskan keadaan terkini tentang proses Jual Beli hartanahnya.

Telefon tersebut dijawab oleh anak Ahmad yang memberi tahu bahawa ayahnya telah ke luar negera selama sebulan kerana urusan perniagaan. Ali lantas diselubungi kekecewaan dan kerisauan yang melampau. Jumlah wang yang telah diserahkan olehnya berjumlah RM650,000-00 kerana Harga Jual Beli hartanah itu ialah RM1.3 juta.

Ali lantas menghubungi Peguamnya untuk mendapatkan nasihat guaman. Beliau dinasihatkan oleh Peguamnya membuat satu laporan Polis berkenaan apa yang telah berlaku. Bagaimanapun, beliau dimaklumkan Laporan Polis tersebut adalah bertujuan sebagai rutin asasi yang mesti dilakukan oleh sesiapa sahaja yang merasakan bahawa dirinya dianiaya oleh sesuatu kebarangkalian wujudnya sesuatu jenayah.

Seminggu selepas cuba menghubungi Ahmad melalui telefon, Ali menerima jawapan mesej email daripada Ahmad. Ali dminta oleh Ahmad agar bertenang dan tidak membuat langkah provokasi dengan memberikan peluang untuknya membuat semakan terlebih dahulu. Ahmad telah meminta peguamnya melakukan Carian/Semakan Lengkap  di pejabat pentadbiran hartanah dan akhirnya kedudukan sebenar telah pun dikenalpasti dan mengarahkan peguamnya melakukan tindakan susulan.

Adik Ahmad dihubungi oleh peguam Ahmad dan beliau diminta untuk membayar abangnya jumlah tuntutan sebanyak RM1.3 juta iaitu jumlah tawaran bagi pembelian hartanah tersebut oleh Ali. Adik Ahmad kemudiannya menyatakan bahawa lot tanah tersebut sepatutnya adalah miliknya mengikut pembahagian harta pusaka secara Faraidh. Ketika proses pembahagian harta pusaka ayah mereka, adik Ahmad baru berusia 21 tahun. Beliau hanya mengikut sahaja arahan abangnya kerana percaya kepada kejujuran abangnya melaksanakan proses pembahagian pusaka (probet).

Terdahulu,adik Ahmad telah menandatangan satu Suat Persetujuan agar pembahagian Pusaka Ayah mereka dilakukan secara persetujuan dan tidak mengikut kaedah faraidh. Ahmad juga telah memaklumkan kepada adiknya bahawa lot tanah tersebut diserahkan kepadanya sebagai pertukaran kepada komitmen Ahmad untuk menanggung kos pengajian adiknya di luar negara.

Pertikaian dalaman antara Ahmad dan adiknya telah menyebabkan Ali berada di posisi kerugian wang. Jual Beli tidak boleh dilaksanakan kerana Ahmad bukanlah penjual yang sah kerana hartanah tersebut bukan miliknya mengikut maklumat Dokumen Hakmilik Dafataran (di pejabat pentadbiran hartanah).

Apakah posisi undang-undang bagi merungkai permasalahan di atas? Bagaimana prinsip Sistem Torrens menjawab persoalan undang-undang yang berbangkit? Adakah Ahmad telah melakukan Jenayah penipuan? Adakah pihak polis akan menangkap Ahmad kerana menipu Ali? Adakah Ali boleh mendapatkan jumlah wang yang diserahkan? 

Ikutilah siri posting ini seterusnya....

Apakah implikasinya jika Perjanjian Jual Beli tidak menyatakan bilakah tempoh Permohonan Kebenaran Pihak Berkuasa Negeri (MB Consent) perlu dibuat?

Saya berbesar hati menjawab pertanyaan Sdr Kamal dari Parit Buntar meskipun agak lewat respons kepadanya persoalan ini. Kamal membangkitkan persoalan tentang implikasi Jual Beli Hartanah sekiranya Perjanjian Jual Beli tiada menyatakan bilakah tempoh permohonan MB consent perlu dibuat.

Fakta kes dinyatakan seperti berikut:-

Pada Januari 2007 saya (bumiputera) telah memasuki perjanjian jual beli tanah dgn pihak pembeli (non-bumi). Permohonan ini memerlukan MB consent. Dalam perjanjian itu (overlook), tiada tarikh masa disebut bagi pembeli memasukkan permohonan pindah milik (MB consent).

Pendik cerita, disebabkan kegagalan pihak pembeli (non-bumi) (menerusi peguam mereka), telah gagal memasukkan permohonan MB consent dalam tempoh munasabah. Saya secara unilateral telah menamatkan perjanjian tersebut disebabkan ada beberapa klausa/syarat nyata lain yang tidak dipatuhi pada awal tahun 2008.

Bila saya periksa dgn pihak PTG, Perak, tiada MB consent yg dipohon. Utk itu saya masukkan satu keveat persendirian. Selepas itu saya berdiam diri. Bagaimana saya dikejutkan pada awal Julai 2011 permohonan MB consent telah diluluskan (Jun 2011), iaitu selepas 5 tahun. Saya difahamkan permohonan itu dibuat pada awal 2010, selepas 3 tahun perjanjian ditandatangani dan selepas penamatan perjanjian tersebut (MB consent diperolehi diperolehi selepas lima tahun perjanjian ditandatangani).

Saya difahamkan ada pihak lain yg melobi secara senyap-senyap (broker pembeli)... Apakah implikasi kepada saya dalam hal ini ?.

Saya tidak lagi mahu meneruskan lagi jual/beli ini... Saya kini telah mengusaha tanah tersebut secara usahasama dengan pihak lain selepas penematan tersebut tanpa bantahan pembeli setelah diberi 2 kali notis penamatan pada awal 2008 dan hujung 2007.

Kehandak Sdr Kamal ialah beliau tidak mahu meneruskan lagi urusan Jual Beli Hartanah dengan pihak Pembeli. Dalam ertikata lain, beliau berhasrat untuk menamatkan Perjanjian Jualbeli tersebut.

Dalam hal ini keseluruhan terma-terma dan syarat-syarat yang dinayatakan di dalam sesuatu kontrak Jual Beli hendaklah dimabil kira. Antara lain, terma-terma yang menyatakan bagaimanakah sesuatu kontrak boleh ditamatkan oleh pihak Penjual. 

Sdr Kamal hendaklah mematuhi apakah terma-terma yang membolehkan beliau menamatkan kontrak Jual Beli tersebut. 

Pada kebiasaanya (Common Law), pihak Penjual boleh menamatkan sesuatu kontrak Jual Beli sekiranya beliau memulangkan kembali Pembayaran Deposit Harga Jual Beli. Dan tindakan ini hendaklah didahului dengan suatu Notis yang lengkap. Ianya mestilah sekurang-kurangnya diserahkan secara Pos Biasa. Sebaik-baiknya beliau mempunyai bukti pengeposan. Lebih bagus lagi sekiranya beliau memberikan Notis sebulan secara A.R. Berdaftar. dan selepas berakhirnya tempoh sebulan tersebut, beliau hendaklah menyerahkan suatu lagi Notis Penamatan Perjanjian Jual Beli berserta Bank Deraf bagi jumlah Harga Deposit.

Pendapat di atas adalah kerana hayat Kontrak Jual Beli antara kamal dan Pembelinya belum lagi dikira tamat berdasarkan kebiasannya (secara Common Law); baki Harga Jualan hendaklah diserahkan oleh pihak Pembeli dalam tempoh tiga bulan dari tarikh kelulusan Kebenaran Pihak Berkuasa Negeri untuk Pindah Milik.

Dalam soal, ketiadaan sesuatu tempoh bilakah Permohonan Kebenaran Pihak Berkuasa Negeri perlu difailkan tidak boleh di baca sebagai mesti difailkan dalam masa yang munasabah atau sesuatu tempoh yang tertentu. Ketiadaan suatu tempoh itu sendiri telah menyatakan bahawa tiadanya tempoh bilakah Permohonan yang tersebut mesti dibuat.

Oleh yang demikian, Pembeli mempunyai hak untuk Perjanjian Jual Beli tersebut diteruskan melainkan ianya akan tamat dengan sendirinya sekiranya Pembeli gagal melunaskan baki bayaran Harga Jualan dalam tempoh tiga bulan dari tarikh kelulusannya dan/atau tambahan sebulan dengan kira faedah yang tertentu. Demikanlah pada kebiasaanya (Common Law).

Namun jika permohonan Kebenaran itu dibuat secara salah, misalnya tandatangan Penjual telah dipalsukan, maka keadan boleh menjadi isu yang lain iaitu jenayah pemalsuan tandatangan.

Bagaimanapun, perlu juga dilihat samada siapakah sepatutnya memohon Kebenaran Jual Beli tersebut? Pihak Penjual ataupun pihak Pembeli. Jadi kesemua terma-terma dan syarat-syarat Kontrak Jual Beli hendaklah dilihat secara keseluruhannya.

Apakah itu Kebenaran Pihak Berkuasa Negeri?

Pihak Berkuasa Negeri merujuk kepada keputusan Mesyuarat Exco Kerajaan Negeri. Bagi sesetengah Suratan Hakmilik, terdapatnya Sekatan-sekatan Kepentingan. Antara lain, ianya berbunyi seperti berikut:

TANAH INI TIDAK BOLEH DIPINDAH MILIK TANPA KEBENARAN MENTERI BESAR

Ianya juga sering disebut sebagai MB Consent. Jadi sekiranya ada terdapat sekatan yang seperti di atas, maka suatu permohonan Kebenaran Menteri Besar dan atau kebenaran Pihak Berkuasa Negeri hendaklah dipohon bagi membolehkan Pindah Milik dan Gadaian dilaksanakan.

Kenapa adanya MB Consent ini?

Ianya lebih bersifat polisi dalam kerajaan bagi mengawal proses Pindah Milik dan Gadaian bagi sesuatu kawasan tertentu. Ada antaranya dikawal supaya jumlah komposisi pemilik mewakili pelbagai bangsa dan ada antaranya bagi tujuan mengawal jumlah pemilikan tanah oleh bumiputera.

Apakah itu Suratan Hakmilik?

Suratan Hakmilik ibarat dokumen pengenalan diri bagi sesuatu hartanah. Pada setiap Suratan Hakmilik ada nombor yang kita panggil ia sebagai No. Hakmilik. Bagi tanah tersebut pula ada juga no. siri yang merujuk kepada tanah tersebut yang kita namakan sebagai No. Lot. atau No. PT

Apabila sesuatu tanah telah siap diplotkan dan dikeluarkan Suratan Hakmiliknya; pejabat Tanah yang berkenaan akan mengeluarkan dahulu Suratan Hakmilik Sementera (Qualified Title). Setelah tanah itu diukur dengan sempurna, barulah Suratan Hakmilik (Final Title) dikeluarkan.

Ada Suratan Hakmilik atau tanah yang ditabir selia oleh Pendaftaran Pejabat Tanah dan Galian yang kita panggil sebagai State Title. Manakala ada juga yang ditadbir selia oleh Pendaftaran Pejabat Tanah dan Daerah yang kita panggil sebagai Mukim Title.

Bagi tempoh pemajakan sesuatu tanah daripada Kerajaan Negeri terdapat dua jenis pemajakan. Satu jenis pemajakan ialah selama 999 tahun atau dipanggil Geran untuk selama-lamanya. Dan satu lagi pemajakan untuk tempoh 99 tahun atau 60 tahun atau 30 tahun. Ini biasanya disebut sebagai Pajakan Negeri atau Pajakan Mukim, mengikut mana yang berkenaan.

Urusan Konveyansi Antara Setiap Negeri Berbeza Dari Segi Urusan Administrasi Pejabat Tanah Masing-masing

Demikianlah urusan konveyansi pada setiap negeri-negeri di Malaysia. Ini kerana urusniaga tanah di Malaysia di tadbir mengikut negeri. Prinsip asas undang-undang tanah yang dirangka oleh Kanun Tanah Negara 1965 semuanya adalah sama. Iaitu Sistem Torrens. Namun perbedaan ini hanya terdapat dari segi undang-undang prosedural sahaja. Di mana setiap negeri punya alasan masing-masing mengapa dan kenapa ianya mesti diurus begitu dan begini.

Kali ini anda mungkin boleh belajar satu perkara paling asas. Iaitu tentang Title atau Suratan Hakmilik. Bahasa pasarnya sering disebut sebagai Geran. Istilah Geran telah disalahgunakan pada istilah Suratan Hakmilik. Mulai hari ini janganlah dipanggil dokumen itu sebagai Geran lagi. Ianya Suratan Hakmilik. 

The right for the original purchaser in the midst of the liquidator getting the Vesting Order.

Generally, the conveyancing of any property from A to B is governed by Sale and Purchase Agreement. For a perfect S & P ; it should contain this very clauses i.e.

Binding Effect of Agreement

This Agreement shall be binding upon the parties hereto, their respective heirs personal representatives successors in title liquidators and assigns.

AND THIS CLAUSE

Specific Performance

The parties hereto shall be entitled to specific performance of this Agreement. Provided that they have respectively complied with all the terms and conditions and obligations herein contained.

Therefore, any signed and stamped S&P between the Developer and Purchaser and the scenarios are below mentioned:-

1. If the property is not completed and the developer wind up - The Agreement is still bind against the liquidator and/or any parties becoming heirs/successor in title/assignee. The original purchaser's right in the S&P continues as well as they can seek any specific performance if they need to do so.

2. If the property cannot be completed for any reason whatsoever; the original purchaser can claim damages as provided in the S&P (from liquidators or any parties become heirs/successor in title/assignee) for all the monies as per progressive claim subjected to the liquidation process.

Back to the Question : What is the right for the original purchaser in the midst of the liquidator getting the Vesting Order?

The original purchaser will have all their right as per S&P including damages for Late Delivery, any penalties, as clearly provided so.

Note: This advice is given without prejudice

DIY Coveyancing : Pros and Cons

DIY-conveyancing is perfectly possible. If you are not put off by legal jargon and willing to deal with the large amounts of paperwork involved then you might manage without a professional conveyancer or solicitor. However, it is advisable to think about this very carefully, as it is a complex and time-consuming business. If it is not carried out properly you could, for example, find yourself involved in costly legal disputes over boundaries, or discover that there is a new road planned to be built opposite your home, or even that the seller did not have the legal right to sell the home.

In reality very few homebuyers undertake the conveyancing themselves, for three main reasons:

Many mortgage lenders will insist on employing a solicitor to protect their interests. They will not risk having shoddy conveyancing work.

There is a higher chance of things going disastrously wrong.

The other people involved may not be happy with you doing your own conveyancing, and may even reject your offer on this basis.

There are some cases in which DIY conveyancing is particularly inadvisable, for example:

the property is being sold by a divorcing or separating couple (this requires specialist skill or knowledge).

the property is not freehold.

the property is unregistered.

the property is not a house.